Hábitat y Vivienda / Política de Hábitat y Vivienda /

Contexto: diagnóstico de situación

Crecimiento de la informalidad

La realidad muestra una importante cantidad de población viviendo en condiciones inadecuadas, localizados habitualmente en terrenos carentes de servicios básicos e infraestructuras (energía eléctrica, agua potable, centros de salud, escuelas, sistemas cloacales, etc). En términos generales predominan las familias con niveles de ingreso bajo, condiciones de marcada pobreza, marginalidad y autosubsistencia, verificándose una gran informalidad, falta de salubridad, indicadores sociales y ambientales por debajo de niveles aceptables. La ocupación del suelo suele ser irregular, sin orden ni legalidad, y las soluciones habitacionales se resuelven por autogestión con diferentes tipos de materialidad y grados consolidación (de cartón, chapa y tirantes hasta ladrillos, viguetas y chapa). A lo largo de los años, se verifica un gradual y sostenido crecimiento de la informalidad y de las condiciones de precariedad en asentamientos irregulares. Las migraciones internas, el propio crecimiento vegetativo de la población y las dificultades de sectores de ingresos medios y medios bajos en resolver con éxito el acceso a una solución habitacional en el mercado formal, van condicionando un aumento en el número de familias que encuentran en distintas ofertas del mercado informal de lotes y viviendas una solución a su necesidad.

Sectores medios con dificultades de acceso a tierra urbanizada y vivienda propia

Se verifica también un numeroso grupo poblacional de nivel de ingresos medios y medios bajos; regulares, generalmente estables, aunque algunos con dificultades para acreditarlo formalmente. Componen este segmento, personas de diferentes niveles socioeconómicos y ocupaciones (cuentapropistas y/o con empleos en relación de dependencia), con necesidades y expectativas variadas de realización de su vivienda. En términos generales se trata de sectores que verifican ocupación y capacidad de pago regular, pero que encuentran barreras de acceso a su vivienda propia, tanto en materia de financiamiento (dificultades para la acreditación de garantías y la obtención de préstamos de mediano y largo plazo), como en los precios de especulación que normalmente impone el mercado inmobiliario.

Una parte importante de estos sectores resuelve su problema habitacional en el mercado de alquileres y en los planes de construcción y financiamiento de viviendas que promueven los diferentes niveles del Estado. También es frecuente, sobre todo en las ciudades de mayor tamaño y concentración poblacional, que parte de estos sectores verifiquen un proceso de migración y radicación en la periferia y/o en sus áreas metropolitanas. En términos generales, y fundado en los mayores precios del suelo que verifican los grandes nucleos urbanos, se produce un proceso de explusión y expansión de las periferias, en donde la disponibilidad de suelo de bajo costo y en general de menor calidad en términos de infraestructura, se visualiza como una solución al problema habitacional.

Ahorro y acumulación en término de bienes inmobiliarios de mayor valor

Por último, se observa un segmento de población de nivel de ingreso medio alto y alto, con capacidad de ahorro, acumulación e inversión. Este sector tiene resuelto el problema del acceso a la vivienda propia, y cuenta con capacidad económica excedente que le permite invertir parte de su patrimonio en otro tipo de activos reales y/o financieros. En términos generales, este sector encuentra mayor seguridad para sus ahorros en bienes inmobiliarios que adquiere y luego orienta al mercado de alquileres para tener una rentabilidad en forma corriente. Este proceso de reserva de valor en términos de activos, principalmente inmobiliarios, determina un incremento en la demanda efectiva de bienes inmiebles y condiciona aumentos en el precio del suelo y las propiedades que dificultan cada vez más el acceso de otros sectores.

Falta de sistemas de financiamiento a largo plazo

La realidad económica y financiera de la Argentina de los últimos años atenta contra la posibilidad de estructurar un mercado de créditos o financiamiento de mediano y/o largo plazo y que permita intermediar entre la demanda de soluciones habitacionales y la oferta disponible. En términos generales, la inflación de precios y salarios que verifica la economía impide pensar en mecanismos de financiamiento que puedan perdurar en el tiempo y proteger al aportante de fondos y al intermediario financiero en condiciones de fácil acceso por parte del prestatario. Siendo la tasa de inflación del orden del 25% anual, la única posibilidad de financiamiento a mediano y largo plazo puede provenir de esquemas de tasa subsidiada fondeados con recursos del Estado (PROCREAR o similar) pero se veda el desarrollo de cualquier esquema crediticio estructurado desde la banca privada en condiciones de sustentabilidad.

Mercado de alquileres en crecimiento

Los ahorros ociosos de distintos sectores de la población nunca encuentran condiciones de mayor seguridad que la inversión en ladrillos. Esto es así desde siempre. Nuestros abuelos aprendian de sus abuelos que el suelo, la construcción y la vivienda eran los mejores modos de mantener o incrementar el valor de los pocos o muchos ahorros que con esfuerzo lograban de sus trabajos. Esta realidad no ha cambiado en nuestros tiempos, y más aún cuando ha aumentado la vollatilidad de los mercados financieros y, a pesar de la diversidad de titulos, valores, opciones, etc., no siempre se encuentra el equilibrio entre rentabilidad y riesgo razonable.

Es por esto que el motor de la construcción sigue empujando, generando producción, empleo y una oferta segmentada de soluciones habitacionales. El sector privado construye, y orienta su oferta a aquellos sectores que tienen ingresos, garantías de repago, capacidad de ahorro y reserva de valor en términos de bienes inmobiliarios. En este proceso, la demanda de inmuebles empuja a la oferta y tiene su efecto derrame en otro mercado, el de los alquileres, en donde se vuelcan los inmuebles ociosos en busca de una retribución que permita cubrir gastos fijos, impuestos y una renta baja pero de poco riesgo. Estos elementos condicionan entonces un mercado de alquileres en continuo crecimiento. Por el lado de la oferta, la disponibilidad de inmuebles ociosos se incrementa al paso que lo hacen los ahorros invertidos en el mercado inmobiliario. Por otro lado, la demanda de alquileres crece en tanto una parte importante de la población no puede acceder a la compra de la vivienda ociosa, sea por problemas de precio o de financiamiento. Luego, la sobre oferta de inmuebles se orienta a un mercado de alquileres en crecimiento y que tiene garantías de seguir creciendo a futuro en tanto se siga motorizando una oferta de inmuebles focalizada en sectores que ahorran en términos inmobiliarios en detrimento de aquellos que no cuentan con vivienda o lote propio ni la posibilidad de acceder a ello.

Crecimiento de urbanizaciones informales y/o de menor costo.

A tenor de las consideraciones antes expuestas, resulta claro que hay diversos sectores poblacionales que requieren resolver su problema de acceso a suelo y vivienda, pero que no encuentran en el mercado inmobiliario y financiero una opción a su necesidad. Muchos orientan su demanda al mercado de alquileres, y acceden a una solución habitacional “transitoria” durante años, esperando siempre alguna posibilidad más definitiva de lograr el sueño de la casa propia.

Otros sectores ven incluso lejos la posibilidad de acceder a un alquiler, ya que los valores y las garantías que solicita el mercado formal de alquileres suelen generar tambien exclusion sobre aquellas familias que no cuentan o no pueden acreditar ingresos o garantías suficientes para resolver la locación. En tales casos, las urbanizaciones informales actuan compensando los desequilibrios y abasteciendo la demanda que el mercado formal no esta dispuesto a atender. Los urbanizadores informales son loteadores que toman suelo vacante, de dominio público o privado, y lo subdividen y hasta lo comercializan de modo irregular, conformando una nueva urbanización que en general carece de servicios e infraestructuras básicas.

La informalidad no es excluyente de los sectores de bajos recursos. También hay informalidad en los sectores medios y medio altos que muchas veces encuentran en este esquema una solucion al problema habitacional. Los desarrollos urbanísticos en las periferias de las grandes ciudades son un caso concreto de loteos de menor costo y con menores infraestructuras que atienden la demanda de sectores medios que no encuentran solución en los grandes núcleos urbanos. En tales casos, la falta de obras de infraestructura básica permite acceder a lotes de menor costo, pero impide que las urbanizaciones sean autorizadas por los organismos oficiales y dispongan de sus escrituras hasta tanto se resuelvan las obras mínimas requeridas. Estos procesos condicionan el crecimiento en la informalidad de vastas áreas poblacionales que carecen de los permisos y aotorizaciones oficiales hasta tanto se cumplen las condiciones establecidas por las normas de aplicación para habilitar nuevo suelo urbano.